买方已入住8年，因卖方配偶不同意让渡所有权而履行不能的房屋买卖合同，如何确定解除日期？

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来源│易居房产律师团队案例研究库（18-065-3总第276）

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买方已入住8年，因卖方配偶不同意让渡所有权而履行不能的房屋买卖合同，如何确定解除日期？

---丁某等房屋买卖合同 纠纷系列案法律解析（之三）

【关键词】

让渡所有权 夫妻共有房屋 履行不能 无证房屋出售 房屋转让 房屋转让协议 完全使用权 实际拥有权 全部所有权 处置抵押房产 善意取得 重大过失 房屋买卖合同解除 名为房屋买卖实为借款担保

【要点提示】

涉案《房屋转让协议书》真实有效，买卖双方均应按约履行。该转让协议书因出卖人的配偶不同意让渡所有权导致无法履行，买受人 作为守约方，享有合同解除权。买受人向法院起诉时，要求解除转让协议书，法院向出卖人送达了起诉书，应视为买受人要求解除合同的通知到达出卖人的日期为解除日。

【当事人信息】

原告：丁某（反诉被告/上诉人/美国籍）

被告：李某（反诉原告/上诉人）

【案情简介】

2006年4月2日，丁某与李某签订《房屋转让协议书》，载明李某购买了涉诉房屋，并已经交付了全部购房款项，但其尚未从开发商处取得涉诉房屋房产证等相关产权文件；双方约定：一、李某将涉诉房屋转让给丁某，丁某已经支付了全部房款350万元。自合同签署之日，丁某拥有此房屋的完全使用权，李某承认丁某对此房屋的完全的实际拥有权。二、李某保证对该抵押房产享有全部所有权，不存在与任何第三方的共有关系。三、李某保证将在开发商可以提供并办理房产证等相关文件时，立即办理相关手续并协助转移房产之产权到丁某或丁某指定之个人或实体名下。在此之前，李某不得以任何形式处置该抵押房产，包括但不限于：不得将该抵押房产出租或出借给第三方使用；不得将该抵押房产全部或部分再抵押给任何第三方；不得在该抵押房产上设置任何其他担保权利等，并保证该房产不存在且不会发生被任何权力机关查封、扣押的情况。四、因为任何原因此交易不能完成，李某需以不低于丁某购买的价格的丁某可接受的市场价格回购此房产……。签订协议后，李某向丁某提交了保险费、市政押金、印花税等费用的票据，丁某入住涉诉房屋。2007年5月1日，涉诉房屋登记在李某名下，该房屋建筑面积260.22平方米。2010年12月，李某就涉诉房屋补办了房屋权属证书，并将该房屋于2011年3月抵押给渤海银行。

2014年4月，丁某以李某拒不办理权属转移登记手续，并将涉诉房屋在渤海银行办理抵押为由诉至法院，请求：1.我代李某提前还清涉诉房屋在渤海银行处剩余的抵押贷款；2.渤海银行协助我办理涉诉房屋的解除抵押手续；3.李某为我办理涉诉房屋的产权转移登记手续；4.赵某协助李某为我办理涉诉房屋产权转移登记手续。李某反诉请求：1.确认《房屋转让协议书》已于2007年4月20日终止；2.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的房屋占用费（按月租金2万元标准主张）；3.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的物业管理费（每月物业费标准为1033.07元）。

法院审理后认为转让协议书应认定为真实有效，李某要求确认转让协议书于2007年4月20日终止的反诉请求，法院不予支持。转让协议书真实有效，李某、丁某均应按照约定履行义务。但因涉案房屋系李某、赵某夫妻共同财产，为夫妻共同共有……赵某明确不同意协助办理涉案房屋权属转移登记手续，故丁某要求李某、赵某协助办理涉案房屋权属转移登记手续等主张，不符合法律规定，法院不予支持。丁某可通过解除合同等方式另行主张权利。李某与丁某之间存在转让协议书，该协议尚未解除，李某反诉要求丁某支付房屋使用费、物业费的主张，不宜在该案中直接予以处理，双方可在解除合同中予以处理。故对于李某其他反诉请求，法院不予支持。据此，法院于2015年10月15日判决，驳回丁某的全部诉讼请求，驳回李某的全部反诉请求。丁某、李某均不服，提起上诉，二审法院于2016年6月30日判决驳回上诉，维持原判。

丁某再次起诉，请求：1.解除我与李某签订的《房屋转让协议书》；2.判令李某退还购房款350万元；3.判令李某赔偿房屋差价补偿18256994元；4.判令李某支付自2006年4月2日起以350万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日的利息；5.判令李某支付自2016年8月1日至2017年8月14日按每月7500元的标准计算的租金95000元；6.判令李某承担保全费5000元。李某反诉，请求：1.判令丁某支付2006年3月至2016年6月的物业费128252.38元并支付自2016年7月18日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息；2.判令丁某支付2006年至2016年的供暖费78066元；3.判令丁某支付自2007年5月1日计算至2016年6月30日的房屋使用费220万元。

【法院判决】

【一审】：

1.确认丁某与李某签订的《房屋转让协议书》于2016年8月20日解除。

2.【后文揭秘…】

【二审】：【后文揭秘…】

【案件解析】

买方已入住8年，因卖方配偶不同意让渡所有权而履行不能的房屋买卖合同，如何确定解除日期？

丁某认为：2006年4月2日，我与李某签订《房屋转让协议书》，约定李某将涉案房屋出售给我，全部房款350万元。协议签订后，我对房屋进行了装修并入住，李某将相关票据原件交给我保管。2007年5月，李某将涉案房屋产权证交由我保管。后我要求李某办理房屋权属变更登记手续，但李某一直拒绝配合办理。我于2014年4月向法院提起诉讼，要求李某办理变更手续，经两审法院审理后认定协议有效，但因李某配偶不同意出售而不予支持。判决后，李某多次骚扰我生活，并在涉案房屋外重新安装门锁，导致我无法正常使用房屋，被迫搬出而在外租房，所以转让协议书的合同目的已经无法实现，故起诉要求解除《房屋转让协议书》，该房屋转让协议书应自法院解除判决生效日解除。因为房屋转让协议书未解除，故其要求以评估时房屋的价值计算损失。

关于涉案的合同解除日期，李某不同意丁某的上述主张，认为涉案责任协议书已经解除。李某开始认为案涉《房屋转让协议书》名为房屋买卖，实为其借款的担保，对于该笔借款，其已再2007年4月归还了全部借款本息，故该转让协议书应于2007年4月20日终止。因此前判决未支持李某上述主张，李某又主张应依丁某腾出案涉房屋之日为房屋转让协议书的实际解除之日。应以李某取得房屋产权证或取得房屋产权证满两年之日为房屋差价损失的计算时间。案涉房屋于2007年5月1日已办理了产权证，办证后即交付丁某保管，给丁某两年的合理期间至2009年5月1日；李某另提交2011年10月28日、2013年12月19日的《立即腾房通知书》，证明其多次发出腾房通知，但丁某长期不肯搬离涉案房屋。丁某称从未收到过前述通知，在法院判决生效之前，李某从未要求其腾房。

法院审理后认为，涉案《房屋转让协议书》真实有效，买卖双方均应按约履行。案涉房屋的转让协议书因李某的配偶赵某不同意让渡所有权导致无法履行，丁某购买房屋的合同目的无法实现，丁某作为守约方，享有合同解除权。丁某向一审法院起诉时，要求解除转让协议书，一审法院于2016年8月20日向李某送达了起诉书，应视为丁某要求解除合同的通知于2016年8月20日到达李某，故案涉转让协议书应于该日解除。

【涉案/相关 法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

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